Copropiedad inmobiliaria. Redes de servicios. Bienes comunes.

Circular 0125 (DDU 403), de 27 de febrero de 2018, División de Desarrollo Urbano.

De conformidad a lo dispuesto en el artículo 1° bis de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, y ante diversas interpretaciones sobre la materia, se ha estimado necesario emitir la presente Circular con el propósito de precisar si las redes ubicadas al interior de las unidades de una edificación colectiva que se encuentra acogida a régimen de copropiedad inmobiliaria, tales como instalaciones de agua potable o alcantarillado, de electricidad o gas , entre otras, corresponden o no a bienes de dominio común. Adicionalmente, se requiere precisar respecto a la obligación por parte de los propietarios, de contar con la autorización de la comunidad de copropietarios para la ejecución de obras, por ejemplo, originadas por el aumento de la dotación de servicios sanitarios, en inmuebles acogidos a régimen de copropiedad.

Circular 0125 (DDU 403), de 27 de febrero de 2018, División de Desarrollo Urbano.

1. De confo rmidad a lo dispu esto en el artículo 1° bis de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliari a, y ante diversas interpret aciones sob re la materi a, se ha est ima do necesario emit ir la present e Circular con el propósito de precisar si las redes ubi cadas al interi or de las unidades de una edificac ión colectiva qu e se encuent ra acog ida a régimen de copropiedad inmobiliari a, tales como insta laciones de agua potabl e o alcanta rillado, de elect ricidad o gas , ent re otras, corres ponden o no a bienes de dom inio común. Adi cionalmente, se requiere precisar respecto a la obligación por parte de los propi etari os, de conta r con la autorizaci ón de la comunidad de copropieta rios para la ejecución de obras, por ejemplo, ori ginadas por el aume nto de la dotación de serv icios sanita rios, en inmuebles acogidos a régimen de copropiedad.

2. En primera instanci a, cabe recordar que el artículo 2°, numeral 3, letra a) de la Ley N° 19.537, dispone qu e corresponderán a bienes de dominio común "Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesari os para la existencia, segurida d y conservación del condominio, tales como (...) cimientos, fachadas, muros ex teriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores, (...), así como todo tipo de instalaciones generales v duetos de calefacción, de aire acondicionado , de energía eléctrica, de alcantarilla do, de gas, de agua potable v de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques; ". (El subrayado es nuestro). Por su parte, la letra b) del numera l y artículo precitados, di spone qu e se ente nderán también dentro de los bienes de dominio común "Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio ex clusivo...".

3. Luego, una interpret ación armónica de las definiciones reseñada s en el numeral precedente, permitiría colegir que las redes que com ponen las instalaciones de un edificio - que deben considerarse como bienes de dominio com ún- comprenden tanto las redes qu e se despli egan al interior del condominio, al interior del edificio e incluso al interi or de las unidades ya sea conte nidas en cavidades, en duetos o shaft, empot radas en muros, losas u otros eleme ntos est ructurales; aquellas que se encuentran a la vista como ocurre en el caso de algunos recintos de uso común como salas de calderas o de grupos electrógenos, o aquell as que quedan ocultas por cielos falsos, entre diversas soluciones posibles.

4. No obstante lo anterior, esta División entiende que los accesorios o dispositivos que permiten el funcionamiento de las redes descritas anteriormente -al interior de las unidades- tales como tab leros eléctricos de fuerza o alumbrado con sus respectivos dispositivos , enchufes , interruptores, cajas de derivación, alarmas , llaves de paso , artefactos sanita rios, grifería, equipos calefacto res individuales, entre otros, no corresponderían a las redes que forman parte de los bienes comunes, a excepción de aquellos ubicados directamente en reci ntos de uso común, como por ejemplo al interior de una Sala Multiuso o de una Conserjería.

5. Por su parte , el artículo 13 de la Ley N° 19.537 dispone en su inciso primero que "Las construcciones en bienes de dominio común, las alteraciones de los mismos, formas de su aprovechamiento y el cambio de su destino, se sujetarán a lo previsto en el reglam ento de copropiedad o, en su defecto, a lo que determine la asamblea de copropietarios, cumpliendo en ambos casos con las normas vigentes en la materia.", y prescribe en su inciso tercero que " El uso y goce exclusivo no autorizará al copropietario titular de estos derechos para efectuar construcciones o alteraciones en dichos bienes, o para cambiar su destino, sin contar previamente con permiso de la Dirección de Obras Municipales.".

6. Por consiguiente , en opinión de esta División, es posible concluir que tratándose de la realización de nuevas conexiones y empalmes qu e impliquen la intervención de las redes de agua potable y alcantarillado, correspondientes a bienes de dominio común, que eve ntualmente podrían im pactar, por ejemplo, en el dime nsionamiento del diámetro de las cañerías o en la presión en las redes de distribución, entre otros aspectos, se requeriría la autorización de la comunidad de copropietarios .

Saluda atentamente a Ud.,

Pablo Contrucci

Jefe División de desarrollo Urbano