Tipos de permisos de urbanización. Urbanización obligatoria.

Circular 332 (DDU 371), de 29 de agosto de 2017, División de Desarrollo Urbano.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 4° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), y ante diversas consultas sobre la materia, se ha estimado necesario emitir la presente Circular, con el objeto de instruir sobre la aplicación de los artículos 65, 67, 68, 70, 134, 135 Y 140 del D.F.L. 458, que contiene el texto de la LGUC, y de los artículos 2.1.1. al 2.2.4 del D.S. 47, (V. Y U.) de 1992, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), en relación a las obligaciones de ceder y urbanizar terrenos conforme a la normativa de urbanismo y construcciones.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 4° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), y ante diversas consultas sob re la materia, se ha est ima do necesari o em it ir la presente Circular, con el objeto de instruir sob re la ap licación de los artículos 65 , 67 ,68, 70 , 134, 135 Y 140 de l D.F. L. 4 58, qu e cont iene el texto de la LGUC, y de los art ículos 2.1. 1. al 2.2 .4 de l D.S. 47, (V. Y U.) de 1992, Orde nanza Gene ral de Urbani smo y Construcc io nes (OGUC), en relación a las obligaciones de ceder y urbani zar terren os confo rme a la normativa de urbani sm o y construcc io nes .

En primer término, es necesario ex po ner las conside rac iones ge ne rales qu e se desprenden de la normativa vi gente

1.- CON SIDERACIONES GENERALES.

1. Se debe tener presente que la LGUC, en el Cap ít ulo V del Título II, "D e la subdivisión y la Urbanización del Suelo ", establece en su artículo 65 qu e el proceso de subdiv isió n y urban ización del sue lo comprende t res casos (l os destacad os son nu estros) :

a) Subd iv isión de terren os, sin que se requiera la ejecución de obras de urbanización, por ser suficientes las ex iste ntes ;

b) Loteos de terrenos, condicionados a la ejecución de obras de urbanización, incluyendo como tales la apertura de calles y formación de nuevos barrios o pob laciones;

c) Urbanización de loteos existentes , cuyas obras de infraestructura san itaria y energética y de pav imentación no fueron rea lizadas oportunamente.

2. Por su parte, la OGUC, en su artículo 2.2.1., dispone que la urbanización comprende dos tipos de gestión, según se indica a continuación (los destacados son nuestros):

a) La ejecución de obras de urbanización al interior de un pred io por parte de su propietario.

b) La ejecución de obras de urbanización en el espacio público, por parte de los municipios u otros organismos públicos.

Agrega el mencionado artículo, que los casos en que corresponde la ob ligación cons ignada en la let ra a) anterior, son los que establece el artículo 2.2.4. del mismo Capítu lo.

3. A partir de lo anterior, se precisan a continuación los t ipos de permisos de urbanización que ex isten conforme a la legislación vigente , así como los casos en que se deben exigir ceder y/o urbani zar:

3.1. SUBDIVISIÓN. La subdivisión de terrenos es el proceso de división del sue lo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cua lquiera sea el número de sitios resu ltantes.'

Conforme a lo anterior, no existe en este proceso, ejecución de obras de urbanización ni cesión de terrenos.

Para estos efectos, se entiende que son suficientes las obras de urbanización existentes, cuando el proyecto no contempla la apertu ra , ensanche o prolongación de vías públicas y el pred io no está afecto a utilidad pública por el Instrumento de Plan ificación Territorial.

En atención a lo seña lado, no puede aprobarse una subdivisión si la solici tud considera algu na de las acciones que se indican en los puntos anteriores, ya que de ser así, deberá aprobarse un loteo, una división afecta o algunas de las otras acciones que se desarrolla n más adelante.

Los derechos municipales a pagar por esta subdivisión, conforme a lo previsto en el artículo 130 de la LGUC, corresponden al 2,0% del ava lúo fisca l del terreno.

3.2. LOTEO. El Loteo de terrenos es el proceso de división del suelo, cua lqu iera sea el número de predios resu ltantes, cuyo proyecto contempla la apertura de nuevas vías públicas, y su correspondiente urbanizacíó n.

Conforme a lo anterior, cuando se aprueba un loteo, existe por definición, la ejecución de obras de urbanización por parte del propietario, estando obligado a ejecutar, a su costa, el pav imento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones san itarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües de aguas servidas yaguas lluvia, y las obras de defensa y de servicio del terreno, conforme a la regu lación contenida en el N° 1 del artículo 2.2.4. de la OGUC.

Los derechos municipales a pagar por el loteo conforme a lo previsto en el artículo 130 de la LGUC corresponden al 2,0% del ava lúo fisca l del terreno.

3 .3. PROYECTOS ACOGIDOS A LA LEY NO 19.537, AFECTOS A UTILIDAD PÚBLICA POR EL INSTRUMENTO DE PLANIFICACIÓN TERRITORIAL.

Cuando se trate de proyectos acogidos a la Ley NO 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, cuyo predio esté afecto a utilidad pública por el IPT, se deberá urbanizar y ceder, únicamente, la superficie del pred io afecta a utilidad pública indicada en el citado instrumento.

" El procedimiento para solicitar el permiso de ejecución de obras de urbanización en estos casos es el descrito en el artículo 3.1.6. de la OGUC, y se efectúa al momento de extender el certificado que lo declare acog ido al rég imen de copropiedad inmobil iaria.

Los derechos municipales a pagar por dicho concepto, conforme a lo previsto en el artícu lo 130 de la LGUC corresponden a 1 cuota de ahorro CORVI, derechos que por cierto, no incluyen los referidos al permiso de ed ificación.

3.4. DIVISIÓN DE UN PREDIO QUE ESTÁ AFECTO A UTILIDAD PÚBLICA POR EL INSTRUMENTO DE PLANIFICACIÓN TERRITORIAL:

Este proceso es aquel en que el propietario solo divide el pred io, sin generar por su iniciativa, ninguna apertura de nuevas calles, salvo de aquellas que se consideran en el instrumento de planificación te rritorial, ya sea por ensanche o apertura de vías púb licas, por estar afectas a uti lidad púb lica por dicho instrumento.

En ta l caso, con anterioridad a que el Director de Obras Municipales autorice la enajenación de los sitios resu ltantes, el propietario estará ob ligado a urbanizar y ceder, únicamente, la superficie del predio afecta a utilidad pública indicada en IPT, con un máximo del 30% de la superficie total del predio objeto de la div isión afecta.

Para dic hos efectos, junto con la solicitud de aprobación de la divisió n afecta, se deberán presentar los doc umentos a que hace referencia el artículo 3.1.6. de la OGUC, y los derechos municipales a paga r por este concepto, corresponden según lo previsto en el artículo 130 de la LGUC, al 2,0% del ava lúo fi scal del terreno.

3 .5. URBANI ZACIÓN DE LOTEOS EXISTENTES : Este proceso se refiere a loteos de terrenos " existentes", es decir que fueron aprobados y recibidos, o garantizadas sus obras de urbanización e incluso enajenados, sin embargo, en su momento, por alguna circunstancia, sus obras de infraestructura san ita ria, energética u obras de

En estos casos, la ejecución de obras de urbani zación cuando se trate de espacios públicos generados por esos loteos, corresponde sean realizados por parte de los municipios u otros organismos públicos, conforme a lo regu lado en el N° 2 del inciso segundo del artículo 2.2.1. de la aGue.

Lo seña lado en el párrafo anterior, no será aplicable a los casos de loteos existentes que no han sido recibidos por no cumplir las ex igencias de urbanización, los cua les podrán ser nor mali zados conforme a la regul ación conten ida en la Ley NO 20.234 que "Establece un Proced im iento de Saneamiento y Regularización de Loteos" o, conforme a las reglas generales que regul an estas materias.

Lo ante rior, es sin perjuicio de las exigencias que debe cumplir el propietario cuando se trate de mitigaciones viales que deba reali zar conforme a la regu lación vigente, o como contribución de pavimen tación según la ley N° 8.946s.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 126 de la LGUC, estos permisos de urbani zación estarán exentos de derechos.

En los casos anteriores, en que corresponda la ejecución de obras urbanización conforme a lo previsto en el artícu lo 134 de la LGUC, cuando se curse la recepc ión por la Dirección de obras Mun icipales, según el artículo 135 de dicha ley, se cons iderarán , por este solo hecho, incorporadas al dominio nacional de uso púb lico, todas las calles, ave nidas , áreas verdes y espacios públicos en gene ral, contemplados como ta les en el proyecto y, al dominio municipal, los terrenos cedidos de conformidad al artículo 70 de la LGUC para locali zar equ ipamientos.

Lo anterior, es sin perju icio de la subd ivisión terrenos en lotes de 2 o más hectáreas, conforme a la regu lación espec ial contenida en el arto 140 LGUC, que corresponde a un proceso especial de subd ivisión , el cua l genera obligaciones al propietario de cede r los espacios de uso público , cons iderados en los I PT, y permite la enajenación traspasando la obligac ión de urbani zar al adq uiriente del respectivo lote, en los térmi nos indicados en dicha disposición. Cabe seña lar que la aplicación de esta normativa especial, es facultad de la Dirección de Obras Municipales. Los derechos municipa les a paga r por esta subd ivisión conforme a lo previsto en el artículo 130 de la LGUC, corresponden al 2,0% de l avalúo fisca l de l terreno.

Confo rme a lo regu lado en la normati va de urbanism o y construcc iones vi gente, el Director de Obras Mun icipa les no está facul tado para aprobar perm isos de urbanización distintos a los seña lados en la normativa alud ida , y por ende, tampoco para recib ir ob ras de urbanización que no hayan sido aprobadas en algu no de los permisos asociados a las act uaciones antes mencionadas. Lo anterior, sin perj uicio de aq ue llas que se deriva rá n a futu ro, cua ndo sea n ex igibles las mitigacio nes vi ales y aportes al espacio púb lico que establece la ley N° 20.958.

4. OBLIGACIÓN DE ENFRENTAR UN BNUP. Cabe señalar que en todos los casos de perm isos de urbanización que regula la legi slación vi gente, los sit ios o lotes resultantes, estén ed ificados o no, deben te ner acceso a un espacio público", esto es un bien nacional de uso público, des t inado a circulación y esparcimiento , entre otros.

Lo ante rior, en armonía con lo señalado en el artículo 68 de la LGUC qu e establece: "Los sitios o lotes resultantes de un a subdiv isió n, loteo o urbanización, estén edifica dos o no, deberán tener acceso a un espacio de uso público y cum plir con las disposiciones de la presente ley, su Ordenanza y el Pla n Regulado r correspond ien te .".

Sobre el particular, cabe reiterar que no es posible dividir un terreno, de un mismo propietari o, mediante cam inos interi ores qu e se ge ne ran como "servidu mbres", ya qu e las servidumbres so n un a autorización excepciona l que debe ser ent regada po r un pred io en favor de "ot ro predio" de distinto du eño, y que además, los terrenos que enfren ta n servid umbres t ienen limi tacion es referidas a los usos de suelo que se pueden ap roba r en aquellos, entre ot ros aspectos deta llados en la Circular DDU 294 de fecha 20.08.2015.

11.- RESPECTO DE LAS CONSULTAS RECIBIDAS.

Prec isado lo anterior, se indi can a cont inuación las diversas consu ltas que se han recibido en esta División, así como sus respu estas, que motivan esta Circu lar.

1. En la ap licación de la normativa indicada, se han planteado distintas interrogantes, como por ejemplo, respecto de un predio que proviene de un a división afecta a ut ilidad púb lica por el IPT que enfrenta dos vías, pasa ndo un a de ellas por el terreno y la otra solo colindando, en el sentido de que sea clarificado si es ob ligación urbani zar esta última.

Asim ismo, se ha consultado si respecto de un predio sometido una división afecta, por esta r afecto a declaratoria de ut ili dad pública por una vía cuyo perfil pasa completo por el sitio, cuánto de la alud ida circulación es ob ligación urbaniza r por parte de l prop ieta rio.

1.1. Sobre la materia en consulta , es dab le señalar que el artículo 70 de la LGUC dispo ne que en toda urbani zación de terrenos se debe cede r gra tuita y obliga to riame nte para circulación, áreas verdes, desa rro llo de act ividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento las supe rficies reglam entadas en la Orde nanza General de Urbani sm o y Construcciones.

Luego, el artículo 2.2.4 lista los casos en los que propieta rio de un pred io esta rá obligado a ejecuta r obras de urbanización, refi riéndose el nu meral 3 a la división de un predio afecto a utilidad pública. El citado numeral dispo ne que: "En tal caso, con anterioridad a que el Director de Obras Municipales autorice la enajenación de los sitios resultantes, el propietario deberá urbanizar y ceder, únicamente, la superficie del predio afecta a utilidad pública indicada en el citado instrum ento, con un máximo del 30% de la superficie de éste ".

1. 2 . Según lo expuesto , cabe concluir lo siguiente :

a) Sobre si es necesari o urbani zar la vía que sólo colinda con el predi o, cabe indicar que las normas señaladas y en genera l la normativa aplica ble no establecen esta obligación, esta ndo el pro pieta rio por lo tanto, obligado a ceder y urbani zar solo la calle afecta que pasa al interi or de su pred io, y no respecto de urbani zar la vía que colinda.

b) Sobre qué porcentaje de la vía debe ceder y urbani zar el predio de una divisió n afecta , pudiendo encontrarse t odo o parte del perfil de la vía dent ro del cita do pred io, cabe indicar que según lo dispone el artículo 2.2 .4. de la OGUC, serán todas las áreas afectas con un porcentaje máximo de un 3 0 % de la sUDeñicie del predio que se divide.

2. También se ha consu ltado, sobre los efectos que se producen, a consecuencia del incumpli miento de lo dispuesto en el inciso segu ndo del artículo 2.2.4. de la OGUC en referencia a los casos contemplados en los números 2. y 3. de su inciso primero, que dispone el procedi miento para ex igir la ejecución de obras de urbani zación, es el siguiente:

a) Confo rme a la normati va citada, la Dirección de Obras Munici pales (DOM) debe incluir en el Certificado de Informaciones Previas (CIP) el perfil del área afecta a la obligación de urbani zar, previ am ente definido por el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional, seña lando además las obras de urbani zación correspondientes a dicha área.

b) Cumplido el requi sit o prece dente , la DOM pod rá exiqrr que en el expe diente de permiso se incluyan los planos y especificaciones de las ob ras de urbani zación que corresponda ejecuta r.

2.1. En el evento de que ex ista una om isión por parte de la DOM respectiva y no se haya incluido en el CIP el perfil del área afecta a la obligación de urbani zar y/o las obras de urbanización correspond ientes a dicha área , se deberá ente nde r que dicho certificado fue ma l extend ido , por no aj ustarse a la obligación impuesta en la letra a) del inci so segundo del artículo 2.2 .4. recién aludido . Lo ante rior, sin perju icio que el interesado pueda solicita r un pro nunciamiento a la Secreta ría Regiona l Ministerial de Vivienda y Urbanismo que corresponda", la que, de confirmar la omisión mencionada, deberá solicitar la instrucción del correspondiente sumario administrativo a la Contraloría General de la Repúb lica, conforme lo dispone el artículo 15 de la LGUC.

En cuanto a los efectos derivados de la orrusron seña lada , estos deberán determinarse para cada caso en particu lar, debiendo la DOM respectiva iniciar el correspondiente procedimiento de invalidación del CIP para subsa nar las omisiones.

Con todo, el hecho de que no se haya incluido en el CIP el perfi l del área afecta a la obligación de urbanizar, no exime al propietario de las obligaciones de carácter legal de ceder y urbanizar dichas superficies, establecidas en los artículos 70 y 134 de la LGUC, respectivamente. Lo anterior, en el entendido que no por el hecho que se haya em itido un CIP om itiendo los requisitos prescritos en la let ra a) del inciso segundo del artículo 2.2.4. de la OGUC, pueda entenderse que la ley permita prescindir de éstos.

3. Asim ismo, se ha consultado sobre el tipo de permiso o autorización que corresponde solicitar cuando se requ iere urbanizar "voluntariamente" dentro del predio una franja afecta a Declaratoria de Utilidad Pública, ya sea por una vía que pasa íntegramente por su terreno o que afecta a parte del mismo, en su frente, por el ensanche de una vía consu ltada en un Plan Regulador.

Se solicita además, el pronunciamiento de esta Div isión, respecto de si esta urbanización correspondería a un "proceso independiente", exento del pago de derechos, que no requiere que obligatoriamente sea solicitado de forma conjunta con una división afecta a uti lidad púb lica o con el resto de actuaciones asociadas a los casos señalados en el artículo 2.2.4. de la OGUe.

3.1. Respecto de la materia consultada, cabe seña lar en primer lugar que, de acue rdo a lo expuesto en los puntos anteriores, la normativa vigente de urbanismo y construcciones no contempla las " urbanizaciones voluntarias" como parte de los procesos de urbanización que se detalla n en el punto I-3 de esta Circ ular, por cuanto dependiendo del escenario en que se enmarque la división necesaria para segregar, ceder y urbanizar el área afecta a declaratoria, corresponderá que ésta sea tramitada como una división de un predio qu e está afecto a utilidad pública o, conforme al procedimiento reg lado para los proyectos acogidos a la Ley N° 19.537, afectos a utilidad pública por el inst rumento de planificación territorial, e incluso como lot eo cuando se contemplen además, aperturas de nuevas vías públicas por in iciativa del propietario, deb iendo en ta les casos ajustarse a lo indicado en el referido numeral I-3 de esta Circular y pagarse los derechos que corresponden para cada una de estas actuaciones, conforme a lo establecido en el artículo 130 de la LGUC.

A mayor abundamiento, cabe seña lar que por reg la general la gestión de división y urbanización del sue lo supone siempre la vo luntad del propietario del pred io de realizar alguna de las acciones que la regu lación vigente establece, para ejecutar obras de urbanización al interior de un pred io y, conforme a ello , en el evento que requ iera ejecutarlas, debe estarse a las exigencias normativas que tanto la LGUC, como su OGUC imponen para cada act uación, confo rme a lo señalado en la presente Circular. En relaci ón con lo ante rior, podemos adve rtir que la ún ica acción qu e no depende de la voluntad del propi etari o, es la expropiación de un terreno, la que se encuent ra regulada por diversas leyes qu e facultan a ciertos orga nismos del Esta do a expropiar.

Pablo Contrucci Lira
Jefe División de Desarrollo Urbano