Tasación de Bienes Raices

14/03/2016

Con la colaboración de Bernardo Páez Catalán, Constructor Civil PUC [constructorpuc@vtr.net]

Definición de tasación.

Las definiciones de tasación son múltiples y variadas, pero se enunciará sólo una de ellas que contiene el mayor número de elementos que involucra el acto de tasar." Es el ejercicio de una técnica profesional con el objeto de avalar o certificar ante los demás, el precio o valor de un bien.

Propósito de una tasación.

Clásicamente los propósitos de una tasación son tres: Tasación Bancaria, Tasación Comercial y Tasación Tributaria. La primera tiene por objeto dar a conocer al banco el valor de la garantía del bien hipotecario. La segunda está dirigida a determinar valores de transacción comercial. Finalmente la tercera es la que busca el valor impositivo de los inmuebles.

Tipos de valores e interrelación.

Son tres los valores que intervienen en una tasación y que están interrelacionados y tienen en el mercado una fuente común de información o antecedentes para configurarse.

a. Valor Físico: Representa la suma del valor comercial del terreno y el valor de reposición de los edificios, descontadas las depreciaciones respectivas por desgaste físico y depreciación funcional, a la fecha de la tasación.

b. Valor de Renta: Es el capital representado por la renta líquida que produce el inmueble, o es susceptible de producir, capitalizada a una tasa que se calcula de acuerdo con el destino de la propiedad sea éste comercial, habitacional u otro.

c. Valor de Mercado: Definido como el mayor precio que puede obtenerse en el mercado libre, disponiendo de tiempo razonable para la comercialización del bien raíz.

Los tres valores mencionados se relacionan entre sí por el mercado quien finalmente es el gran rector y reflejo a la vez de las condiciones de la economía.

Tipos de Propiedades.

La clasificación de las propiedades se basa en el destino de estas, es decir, el uso para el que han sido concebidas. Considerando lo anterior de distinguen en forma general las siguientes propiedades:

1.- Edificios habitacionales.

1.1 Departamentos.

1.2 Viviendas Unifamiliares.

2.- Edificios Industriales.

3.- Edificios de Oficinas.

4.- Edificios Comerciales-

5.- Edificios destinados al culto.

6.- Edificios destinados al espectáculo.

7.- Edificios para Recreación y Deporte.

8.- Edificios Turísticos, Hoteles.

Valorización de Terrenos.

Se definirá dos grandes campos en lo que se refiere a terrenos, uno es el que conforman los terrenos urbanizados y el otro corresponde a aquellos que presentan la posibilidad de ser loteados o subdivididos y urbanizados.

Terrenos Urbanizados.

Es la valorización de estos terrenos, sea cual fuere su destino o uso compartido, existen factores positivos y negativos que son comunes a todos y que son elementos de análisis fundamental para su valorización:

1.- Forma del terreno.

2.- Ubicación, esquina, mitad de cuadra, etc.

3.- Relación frente/fondo del terreno.

4.- Topografía.

5.- Pendiente o inclinación.

6.- Tamaño y su relación con terreno normal.

7.- Calidad del suelo.

8.- Servidumbres que lo afecten.

9.- Expropiación.

A los factores anteriormente enunciados, se debe sumar un análisis de carácter general en lo que dice relación con la ubicación del terreno dentro del sector en que se encuentre emplazado, calidad del entorno, tendencia del sector, servicios, vías de acceso, movilización e infraestructura general del área.

Una vez verificado el análisis anteriormente descrito, se procede a la obtención del valor base para terrenos del sector. Esta información se obtiene de avisos publicados en los diarios, conservador de bienes raíces, remates, revistas y suplementos especializados, corredores de propiedades, tasaciones efectuadas en el sector y otros medios como los publicitarios etc. Obtenido el Valor Base para el terreno tasado, se procede a efectuar las correcciones que, a criterio del tasador, se deban aplicar para bonificar o castigar el valor final del bien tasado.

Terrenos Urbanizables.

En aquellas zonas correspondientes a expansión urbana, normalmente se presenta la situación de tener que valorizar paños de terreno de gran extensión y que generalmente presentan características semirurales. En consideración a la dificultad que, para ser valorizados, presentan estos terrenos, el método más difundido y confiable consiste en estimar una subdivisión y urbanización acorde a las características del sector y definir un valor de venta urbanizado. Desde el valor de venta se efectúa una operación consistente en deducir los costos, gastos generales, publicidad y otros hasta obtener el valor del casco el que finalmente es el de tasación.

Edificios.

La tasación de un edificio se obtiene calculando el valor de reposición, descontada la depreciación física y funcional que lo afecta.

El tasador debe tener presente las deficiencias o potencialidades del edificio, en lo que se refiere a su estado de mantención, funcionalidad del diseño, posibilidades de reciclaje, calidad de construcción y otros factores.

Las calidades de construcción son aquellas definidas por la Ordenanza General de Construcción y clasifican a los edificios en tipos: A, B, C, D, E y F según la clase de estructura que los constituya. La tabla de depreciaciones más aceptada (no es la única) es la del Ingeniero Sr. Chornik en la que fija amortizaciones del 2% al 6% anual y a un plazo de 70 años.

Es de importancia analizar algunos aspectos que presentan edificaciones en altura ya sea éstas de carácter habitacional u oficinas fiscales o particulares. Un factor de gran incidencia en la valorización de éstos bienes se basa en que se encuentran acogidos la ley 6071 de venta por piso, o tengan las condiciones para acogerse a ella, este factor es determinante en el valor comercial de la propiedad

Otro tipo de edificio que debe ser analizado en forma especial corresponde al destinado a hotel, cine y local comercial. En la obtención del valor de éstos edificios es preponderante el análisis de la rentabilidad es éstos, sin embargo debe tenerse en consideración que igualmente importantes son las posibilidades de uso alternativo que estas edificaciones presenten.

Finalmente es necesario un breve análisis sobre la propiedad industrial. En general la edificación destinada a industria es versátil en el sentido que presenta plantas libres susceptibles de ser utilizadas por la mayoría de los procesos industriales. Sin embargo algunos procesos se desarrollan, por ejemplo, en forma vertical, requiriendo entonces de edificios adhoc, factor este que limita la versatilidad de estos. El tasador debe ser especialmente cuidadoso en este aspecto.

Aspectos Técnico Legales.

Toda valorización de un bien raíz debe considerar aspectos de carácter técnico legal que son de gran importancia en la tasación y que se mencionan a continuación:

1.- Escrituras del bien raíz.

2.- Rol o Roles de la propiedad tasada.

3.- Certificado de Línea Municipal.

4.- Permiso de Edificación y Recepción Final.

5.- Usos del suelo definidos para la zona.

6.- Gravámenes o prohibiciones que afecten al bien.